003010關(guān)于辦理商品房權(quán)屬登記的約定如下：

第十五條產(chǎn)權(quán)登記協(xié)議。

出賣人應(yīng)當(dāng)自該商品房交付之日起90日內(nèi)完成該房地產(chǎn)的初始登記。因出賣人的責(zé)任，買受人無法辦理房產(chǎn)證的，雙方同意按照下列第——項(xiàng)辦理：

1.買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房要求之日起——日內(nèi)將已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按照已付房?jī)r(jià)款的——賠償買受人損失。

2.買受人不退房的，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的——元向買受人支付違約金。

3.——

其他城市商品房買賣合同的很多模式也有類似的條款。但是，由于買賣雙方對(duì)商品房許可證發(fā)放期限的相關(guān)法律法規(guī)不了解，因此產(chǎn)生了很多爭(zhēng)議。本條第3款是買賣雙方最關(guān)心的問題。賣方通常想通過第3項(xiàng)的約定延長(zhǎng)申請(qǐng)?jiān)S可的時(shí)間，而買方則想知道第3項(xiàng)的約定是否侵犯其合法權(quán)利。

在買賣雙方合法利益的前提下，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，就第三項(xiàng)如何約定進(jìn)行如下分析：

首先從買受人的角度來說，因?yàn)槲乙呀?jīng)購買了商品房，我認(rèn)為買受人最敏感的不是合同約定的許可期限的長(zhǎng)短，而是這個(gè)約定是否侵犯了他的合法利益。簽訂商品房買賣合同時(shí)，開發(fā)商作為賣方往往處于強(qiáng)勢(shì)地位，一般不允許買方修改合同條款。然而，由于剛性需求，買方只能妥協(xié)并簽署合同。由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，絕大多數(shù)買家注定處于弱勢(shì)地位。

因此，為了縮小買賣雙方的權(quán)利差距，緩解房地產(chǎn)交易中的矛盾，法律對(duì)商品房出賣人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)作出了強(qiáng)制性規(guī)定。買受人在簽訂商品房買賣合同后發(fā)現(xiàn)合同中有規(guī)避法律義務(wù)條款的，可以主張?jiān)摋l款無效。

其次，從賣方的角度來說，我當(dāng)然希望合同條款能按照我自己的意愿簽訂。但是，一旦合同條款違反法律，即使買方被流氓強(qiáng)迫簽署合同，賣方也將承擔(dān)條款無效的風(fēng)險(xiǎn)。而且，一旦認(rèn)定該條款無效，賣方需要依法履行義務(wù)，使賣方無法實(shí)現(xiàn)利益最大化。因此，在確定合同條款時(shí)，賣方將在法律范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)自身利益最大化。

就合同范本第十五條第三款的具體內(nèi)容而言，第三款未約定，買賣雙方按照第一款、第二款處理，對(duì)買方最為有利。如果同意第3款，買方應(yīng)如何判斷該協(xié)議是否侵犯了他的合法利益，或者賣方應(yīng)如何在第3款中實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化？這是一場(chǎng)權(quán)利和義務(wù)的游戲。

我們先來分析一下商品房產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)法律法規(guī)：

一、《武漢市商品房買賣合同（范本）》第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；商品房買賣的購買人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

這一條似乎是對(duì)購房人的強(qiáng)制性要求，即自交付或簽訂合同之日起90日內(nèi)，購房人必須辦理土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)變更登記。但仔細(xì)分析，購買人辦理上述登記的前提是開發(fā)商已取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)初始登記證，否則購買人無法辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記。而且，該條還明確了開發(fā)商必須提供必要的證明文件，從《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》就可以看出來，包括房屋所有權(quán)初始登記證和土地使用權(quán)證。因此也可以理解為，開發(fā)商必須在房屋交付使用后90日內(nèi)取得土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)初始登記證。

二.《房屋登記管理管理辦法》第三十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前，委托具有房地產(chǎn)測(cè)繪資質(zhì)的單位按項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)繪，測(cè)繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部門審批后，方可用于房屋權(quán)屬登記。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起60日內(nèi)，向房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門提交辦理房屋權(quán)屬登記所需提供的材料。

第十六條新建房屋，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并提交土地使用證或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料等相關(guān)證明文件。

這兩條進(jìn)一步規(guī)定了開發(fā)商申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記和提交初始登記材料的期限。結(jié)合《商品房銷售管理辦法》中的規(guī)定，開發(fā)商辦理房屋所有權(quán)初始登記的義務(wù)可以概括為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起60日內(nèi)向房地產(chǎn)行政主管部門提交辦理房屋所有權(quán)登記的材料，并申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。此外，上述登記應(yīng)在商品房交付之日起90日內(nèi)完成，并取得房屋初始權(quán)屬證書。

三.《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十八條因出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿后仍未取得房屋所有權(quán)證書的，除當(dāng)事人另有特別約定外，由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任： (一)商品房買賣合同約定的房屋所有權(quán)登記期限；(2)商品房買賣合同標(biāo)的物為未竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

第十九條商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的房屋所有權(quán)登記期限屆滿后超過一年的，買受人因出賣人的原因不能辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同。

和賠償損失的，應(yīng)予支持。
　　這兩條是對(duì)開發(fā)商違反辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記的法定期限，從而使購房者無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記，開發(fā)商應(yīng)該對(duì)購房者承擔(dān)的法定責(zé)任。從第十八條可以看出，如果當(dāng)事人沒有特殊約定，由于出賣人的原因，買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。這里明確了買賣雙方可以約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限，那這是否意味著雙方可以任意約定辦理房屋所有權(quán)登記的期限呢？
　　如果雙方約定：“自房屋交付使用之日起180日內(nèi)，出賣人應(yīng)該辦理房屋權(quán)屬初始登記，由于出賣人的原因，買受人無法在上述期限取得房屋權(quán)屬登記證明的，出賣人應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任?！狈课萁桓妒褂脻M90日后，買方要求追究賣方的違約責(zé)任，是否合法？
　　仔細(xì)分析第十八條的規(guī)定“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）、（二）、（三）”可以看出，買受人可以（一）、（二）、（三）中任何一個(gè)為理由要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任，即不管雙方約定期限是什么，只要房屋交付使用滿90日，買受人因出賣人原因無法取得房屋權(quán)屬登記的，都可以要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。但是此處又有一個(gè)例外，即“雙方有特殊約定的，買受者則不能以（一）、（二）、（三）為由要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任”，那么這個(gè)特殊約定就應(yīng)該理解為雙方明確排除買方的此項(xiàng)權(quán)利，如雙方約定“由于出賣人的原因，買受人無法取得房屋權(quán)屬登記的，買受人只能在房屋交付使用180日后才能要求賣方承擔(dān)違約責(zé)任?！?br>　　故僅僅約定“自房屋交付使用之日起180日內(nèi)，出賣人應(yīng)該辦理房屋權(quán)屬初始登記，由于出賣人的原因，買受人無法在上述期限取得房屋權(quán)屬登記證明的，出賣人應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任?！辈榕懦I受人根據(jù)第十八條規(guī)定享有的權(quán)利，故這樣約定對(duì)于出賣人來說并沒有任何效果。
　　其實(shí)商品房買賣合同范本的第十五條的文字表述是非常精確合理的。該條首先就明確了出賣人的法定義務(wù)即“出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記?！崩^而馬上表面“因出賣人的責(zé)任造成買受人不能辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，雙方同意按下列第 —— 項(xiàng)處理：”這是為了告訴買受人，出賣方有在商品房交付使用之日起90日內(nèi)辦理完房地產(chǎn)初始登記的法定義務(wù)，其違反法定義務(wù)，買受人可以要求承擔(dān)違約責(zé)任，第1、2項(xiàng)為買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任的方式。第3項(xiàng)空白是指雙方可以做其他約定，即買賣雙方可以選擇其他方式處理上述問題。
　　前面已經(jīng)提到，合同條款一般由開發(fā)商決定，買受人只能接受。故此第3項(xiàng)是“暗示”開發(fā)商可以在自己違反法定義務(wù)的情況下，排除自己的違約責(zé)任。而開發(fā)商往往是明白此“暗示”，但又做出愚蠢的無效約定。
　　如我見到過的約定：“如出賣人在150天的時(shí)間內(nèi)將辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記所需的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)后，由于相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的工作流程原因?qū)е沦I受人不能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)予免責(zé)?！狈擅魑囊?guī)定出賣人向房屋登記管理機(jī)關(guān)提交房屋權(quán)屬初始登記資料的時(shí)間是自房屋交付使用后60日內(nèi)，出賣人排除自己的法定義務(wù)，當(dāng)然屬于無效約定。
　　簡(jiǎn)單來說，第3款的約定只能是排除買受人要求承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利，不能排除出賣人應(yīng)該承擔(dān)的法定義務(wù)。如想達(dá)到效果應(yīng)該這樣約定：“因出賣人的責(zé)任，致使買受人從房屋交付使用之日起超過180日無法辦理房屋權(quán)屬登記的，買受人有權(quán)退房，在此之前出賣人可以不承擔(dān)違約責(zé)任?！?br>　　此處又要提醒買受人注意了，出賣人的確可以通過約定排除其違約責(zé)任，但是排除的期限并不是無限的。如第3款中約定：“因出賣人的責(zé)任，致使買受人從房屋交付使用之日起超過兩年無法辦理房屋權(quán)屬登記的，買受人有權(quán)退房，在此之前出賣人可以不承擔(dān)違約責(zé)任?！笔欠窈戏兀?br>　　這在第十九條中規(guī)定了，第十九條規(guī)定：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”也就是說無論賣方如何排除其違約責(zé)任，只要因其原因致使買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記超過法定最后期限滿一年的，買受人可以按照法律規(guī)定請(qǐng)求解除合同和賠償損失。即上述兩年的約定無效。
　　筆者認(rèn)為，對(duì)于開發(fā)商來說最有利的約定，應(yīng)該是：“因出賣人的責(zé)任，致使買受人從房屋交付使用之日起超過十五個(gè)月無法辦理房屋權(quán)屬登記的，買受人有權(quán)退房，在此之前出賣人可以不承擔(dān)違約責(zé)任。出賣人在買受人提出退房要求之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房?jī)r(jià)款退還給買受人，并按已付房?jī)r(jià)款的 2 ％賠償買受人損失；買受人不退房，出賣人按已付房?jī)r(jià)款的 2 ％向買受人支付違約金。”并且標(biāo)紅處的違約責(zé)任還可以降低。
　　同時(shí)，買受人在看見買賣合同中有這樣的條款時(shí)，千萬要考慮清楚，否則后患無窮。
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