導(dǎo)讀：

本文主要對(duì)司法實(shí)踐中的小產(chǎn)權(quán)房合同效力問(wèn)題、小產(chǎn)權(quán)房抵押?jiǎn)栴}、離婚時(shí)小產(chǎn)權(quán)房處理問(wèn)題等主要案件進(jìn)行分類(lèi)，總結(jié)法院對(duì)這些案件的判決意見(jiàn)，幫助大家更清楚地了解法院在審理小產(chǎn)權(quán)房糾紛案件中的判決規(guī)則。一、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題 1、本集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效 法律規(guī)定：

(1)《憲法》第十條規(guī)定，城市土地屬于國(guó)家所有。農(nóng)村和郊區(qū)的土地屬于集體所有，但法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的除外；宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有。任何組織和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

(2)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》(國(guó)辦發(fā)(1999)39號(hào))第二條規(guī)定：加強(qiáng)農(nóng)民集體土地流轉(zhuǎn)管理，禁止非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出售、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)；農(nóng)民的房屋不得出售給城鎮(zhèn)居民，也不得允許城鎮(zhèn)居民占用農(nóng)民集體土地建房。對(duì)違法建設(shè)和購(gòu)買(mǎi)的房屋，有關(guān)部門(mén)不得頒發(fā)土地使用證和房產(chǎn)證。

(3)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》(國(guó)辦發(fā)(2007)71號(hào))規(guī)定，農(nóng)村宅基地只能分配給村民，城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)房或“小產(chǎn)權(quán)房”。 律師解讀：

從上述法律規(guī)定可以看出，我國(guó)法律明文規(guī)定農(nóng)村房屋，即所謂小產(chǎn)權(quán)房，只能分配給村里的村民，禁止出售給城鎮(zhèn)居民，但并不禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流通和出售。根據(jù)私法原則，只有在法律沒(méi)有禁止的情況下才需要。我國(guó)法律法規(guī)不禁止集體成員之間出售小產(chǎn)權(quán)房。因此，只要同一個(gè)集體的成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，且在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，其意圖真實(shí)，不違反法律或社會(huì)公共利益，一般都認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同有效。 2、本集體與他集體組織成員之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效 案例索引

江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2013)贛鐘敏鐘藝字第264號(hào) 案情簡(jiǎn)介：.

原告鐘系崇義縣XX鎮(zhèn)XX角村(現(xiàn)改為崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村)村民，被告尹系崇義縣XX鄉(xiāng)XX村X(qián)X組村民。2010年2月14日，原告與被告簽訂了一份《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》的副本，其中約定原告將崇義縣XX鎮(zhèn)XX新村X(qián)X小路旁新建的磚混三層房屋及木棚房出售。因?yàn)檫@個(gè)《協(xié)議》，原告負(fù)責(zé)辦理國(guó)有土地產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證等。被告未向原告支付剩余購(gòu)房款是因?yàn)樗慈〉玫诙葑C明。被告購(gòu)買(mǎi)的房屋經(jīng)過(guò)裝修后一直住到現(xiàn)在。雙方發(fā)生糾紛后，他們向 裁判要旨：.法院提出上訴

(一審法院)農(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與權(quán)利人的具體身份有關(guān)，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。原被告與被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物不僅是房屋，還有相應(yīng)的集體土地宅基地使用權(quán)。原被告與被告簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》違反了我國(guó)相關(guān)法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)視為無(wú)效協(xié)議。(二審法院)宅基地使用權(quán)的主體是特定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)村居民。上訴人尹某戶(hù)籍為農(nóng)村戶(hù)籍，但為崇義縣XX鄉(xiāng)XX村X(qián)X組村民，非崇義縣XX鎮(zhèn)XX村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。他沒(méi)有資格

江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2014)贛鐘敏鐘藝字第254號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院(2014)陶西民子楚1018號(hào)民事判決書(shū)。 同類(lèi)案例： 3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效

江西省南昌市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)(2015)洪敏三中字第91號(hào) 案例索引.

2002年，南昌經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工委、管委會(huì)決定拆除夏洛村X(qián)X自然村。原告王的自建農(nóng)家樂(lè)屬于拆遷范圍。2002年1月16日，夏洛村委會(huì)與王某簽訂了《下羅XX自然村農(nóng)房拆遷補(bǔ)償協(xié)議》的復(fù)印件，其中約定了拆遷補(bǔ)償。2003年9月底，原告王收到村委會(huì)拆遷安置房一套，即新村X(qián)區(qū)XX號(hào)。2005年7月1日，原告王某(作為甲方)與被告黃某(作為乙方，城市居民)簽署了《協(xié)議》號(hào)的副本，約定乙方認(rèn)購(gòu)甲方擁有的位于夏洛新村X(qián)區(qū)的XX.

拆遷安置房一套。后原告訴至法院要求被告返還上述小產(chǎn)權(quán)房。
?????? 裁判要旨：
????? （一審法院）農(nóng)村的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。本案訴爭(zhēng)的拆遷安置房附著的土地屬于農(nóng)村集體土地，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買(mǎi)賣(mài)行為一般是無(wú)效的。（二審法院）汪某與黃某簽訂的《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》因違反了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》關(guān)于“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房”的規(guī)定而無(wú)效。
?????? 例外情形：
?????? 城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同后取得了該集體組織戶(hù)口并經(jīng)相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同一般認(rèn)定有效。
?????? 案情簡(jiǎn)介：
?????? 案件當(dāng)事人馬某原為城鎮(zhèn)居民。1989年，馬某與陳某簽署房屋買(mǎi)賣(mài)合同，陳某將位于北京市海淀區(qū)XX鄉(xiāng)XX河的農(nóng)村房賣(mài)與馬某，價(jià)款21000元。雙方買(mǎi)賣(mài)行為發(fā)生后，馬某向有關(guān)部門(mén)交納了相應(yīng)稅款，取得了相應(yīng)審批，并于1996年取得北京市房地產(chǎn)管理局頒發(fā)的房產(chǎn)所有證。此后，馬某又于2005年將戶(hù)口遷入訴爭(zhēng)房屋。但陳某認(rèn)為根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不得向城市居民出售，雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同違反了國(guó)家法律規(guī)定，故于2007年向一審法院起訴要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并要求馬某騰退房屋。
?????? 裁判要旨：
???? （一審法院）因訴爭(zhēng)房屋之宅基地屬當(dāng)?shù)剞r(nóng)村集體所有，馬某屬城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋，雖簽訂買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)時(shí)系雙方自愿，且馬購(gòu)買(mǎi)后在院內(nèi)增建了房屋居住至今，然地方房屋之買(mǎi)賣(mài)必然涉及土地使用人之變化，故不能排除此房屋買(mǎi)賣(mài)違反法律規(guī)定之性質(zhì)。法院判決雙方于1989年簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，馬某于判決生效后一個(gè)月內(nèi)騰退訴爭(zhēng)房屋。（二審法院）按照我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)民集體所有，宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地行使收益和處分權(quán)利時(shí)，應(yīng)當(dāng)受到嚴(yán)格的限制。在此前提下，城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的行為一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。但在處理具體案件時(shí)應(yīng)當(dāng)結(jié)合個(gè)案的不同情況綜合加以判斷。本案中，馬某作為城市居民，其與陳某簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)過(guò)海淀鄉(xiāng)政府的批準(zhǔn)。此后，馬某取得了該房屋的產(chǎn)權(quán)證書(shū)，并已于2005年將戶(hù)口遷入。在十幾年的時(shí)間中，馬某在訴爭(zhēng)房屋中實(shí)際居住，已對(duì)該房屋形成了穩(wěn)定的占有關(guān)系。鑒于此，在綜合案件當(dāng)時(shí)的歷史背景及從有利于維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系角度考慮，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)馬某與陳某簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同有效為宜。據(jù)此，二審法院作出撤銷(xiāo)原審判決，駁回陳某訴訟請(qǐng)求的終審判決。


?????? 4、小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同被認(rèn)定無(wú)效之后的處理規(guī)則

?????? 法律規(guī)定：
???? （1）《中華人民共和國(guó)合同法》第五十八條規(guī)定：合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
???? （2）2006年9月14日，北京市高級(jí)人民法院下發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定及案件的處理原則問(wèn)題》，明確在合同無(wú)效的原因方面，出賣(mài)人負(fù)有主要責(zé)任，買(mǎi)受人負(fù)有次要責(zé)任；在合同無(wú)效的處理上，應(yīng)全面考慮出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成損失兩方面因素，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益，避免認(rèn)定合同無(wú)效給當(dāng)事人造成利益失衡。
???? （3）海南省高級(jí)人民法院于2011年下發(fā)的《關(guān)于辦理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定：城鎮(zhèn)居民就農(nóng)村集體土地上修建的小產(chǎn)權(quán)房與他人所簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由此而造成的損失由雙方按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小分擔(dān)。
???? （4）山東省高級(jí)人民法院于2011年11月30日下發(fā)的《全省民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》中亦明確：對(duì)于因買(mǎi)賣(mài)在集體所有的土地上開(kāi)發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房而引發(fā)的糾紛案件，要嚴(yán)格貫徹國(guó)家的公共政策和誠(chéng)信交易秩序，依法確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，并通過(guò)出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任等方式避免當(dāng)事人之間利益關(guān)系失衡。
???? （5）2013年4月，北京市高級(jí)人民法院整理了《當(dāng)前民事審判中需要注意的幾個(gè)法律適用問(wèn)題》，再次明確了在確定賠償買(mǎi)受人損失時(shí)，如訴爭(zhēng)房屋之后已處于拆遷程序之中，房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格可參照拆遷程序中的評(píng)估結(jié)果予以確定；如尚未進(jìn)入拆遷程序，可通過(guò)委托鑒定的方式確定房屋重置和區(qū)位補(bǔ)償價(jià)格。
?????? 相關(guān)案例：
?????? 江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2014）贛中民一終字第204號(hào)；江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）西桃民初字第1018號(hào)。


?????? 5、上海地區(qū)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房糾紛特別規(guī)定
?????? 相關(guān)法規(guī)：
???? 《上海審判實(shí)踐》 2008年第1期
???? （1）對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同認(rèn)定為有效；
???? （2）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，如果取得有關(guān)組織和部門(mén)的批準(zhǔn)，可以認(rèn)定合同有效；
???? （3）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)的,如果合同尚未實(shí)際履行或者購(gòu)房人尚未實(shí)際居住，使用該房屋的，該合同應(yīng)做無(wú)效處理；
???? （4）對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)鎮(zhèn)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門(mén)批準(zhǔn)，如果合同現(xiàn)實(shí)際履行完畢，且購(gòu)房人已實(shí)際居住，使用該房屋的，對(duì)合同的效力暫不表態(tài)，承認(rèn)購(gòu)房人對(duì)房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有，居住使用該房屋的權(quán)利。



二、小產(chǎn)權(quán)房未辦理抵押登記時(shí)，不被法院支持

?????? 案例索引（1）
?????? 江西省新余市渝水區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）渝民初字第02388號(hào)
?????? 案情簡(jiǎn)介：
?????? 2012年7月23日，原告與第一被告簽訂《借款合同》一份，合同約定：第一被告向原告借款人民幣70萬(wàn)元，第二、三、四被告還分別與原告簽訂承諾書(shū)、承諾四位被告用各自所有的集體土地使用權(quán)證住房進(jìn)行抵押擔(dān)保（注這些抵押擔(dān)保沒(méi)有依法進(jìn)行登記）。2012年7月24日原告向第一被告發(fā)放貸款70萬(wàn)元。現(xiàn)該筆借款期限己屆滿(mǎn)，但第一被告只歸還了部分借款，還有513500元未履行還款義務(wù)，經(jīng)多次催促未果，原告起訴至法院，請(qǐng)求第一被告還款，及原告對(duì)第二、三、四被告的房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。
?????? 裁判要旨：
?????? 根據(jù)《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十一條規(guī)定：當(dāng)事人以本法第四十二條規(guī)定的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。由于四被告這些抵押擔(dān)保沒(méi)有依法辦理抵押登記，原告與四位被告的抵押合同尚未生效，對(duì)善意第三人不產(chǎn)生約束力，原告主張對(duì)抵押物優(yōu)先受償權(quán)與法律規(guī)定不符，本院不予支持。
?????? 案例索引（2）
?????? 江西省鷹潭市月湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）月民一初字第960號(hào)
?????? 案情簡(jiǎn)介：
?????? 被告童XX與被告朱XX系夫妻關(guān)系。2013年8月，被告童XX向原告借款人民幣60萬(wàn)元。2013年8月22日，原告將借款轉(zhuǎn)入被告童XX的銀行賬戶(hù)。2014年9月3日，原告與被告童XX簽訂了一份《抵押合同》，約定被告童XX將位于貴溪市XX鎮(zhèn)XX村委會(huì)XX村小組的四層半鋼筋結(jié)構(gòu)房屋（贛志村建字《村鎮(zhèn)房屋建設(shè)許可證》，2007年9月14日）作為向原告等的抵押。該房屋原、被告童XX未辦理抵押登記。因被告童XX自2014年8月22日起未支付原告利息，故原告訴至本院，請(qǐng)求對(duì)該房屋享有抵押權(quán)優(yōu)先受償權(quán)。
?????? 裁判要旨：
?????? 原告要求優(yōu)先受償《抵押合同》中約定的房屋，因法律規(guī)定建筑物抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，本案中原告與被告童XX簽訂了《抵押合同》，但未辦理抵押登記，抵押權(quán)未設(shè)立，故對(duì)該訴請(qǐng)本院不予支持。



三、離婚時(shí)對(duì)小產(chǎn)權(quán)房處理問(wèn)題

?????? 1、對(duì)自建或購(gòu)買(mǎi)本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院會(huì)做出使用權(quán)裁定
?????? 案件索引
?????? 江西省全南縣人民法院民事判決書(shū)（2014）全民一初字第91號(hào)
?????? 案情簡(jiǎn)介：
?????? 原告鐘某與被告郭某于2007年經(jīng)人介紹相識(shí)，2008年1月28日在全南縣民政局登記結(jié)婚?；楹笤嬖趶V東務(wù)工，被告在全南務(wù)工，夫妻感情一般，2009年1月4日生育一個(gè)男孩鐘某某。之后，原、被告常因家庭瑣事發(fā)生矛盾，原告向法院起訴離婚。另，2006年，原告在全南縣城車(chē)站西路水口圍原告哥哥家二樓上面加建了一層套房，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，2008年裝修好。
?????? 裁判要旨：
?????? 位于全南縣城老車(chē)站水口圍的自建套房，因系在原告哥哥的房屋上加建，且未取得相關(guān)的合法審批手續(xù)，難于認(rèn)定為合法的財(cái)產(chǎn)，故在相關(guān)部門(mén)對(duì)房屋未有處理結(jié)論之前，該房應(yīng)歸原告居住使用，但該房系婚后由雙方共同出資裝修，現(xiàn)被告仍居住在該房，離婚后被告將沒(méi)有住處，故離婚時(shí)原告應(yīng)給被告相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)幫助。
?????? 相關(guān)案例：江西省南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）西少民初字第95號(hào)。


????? 2、對(duì)購(gòu)買(mǎi)非本集體的小產(chǎn)權(quán)房法院通常不做處理或尊重夫妻協(xié)定

??? ?? 案件索引（1）
??? ?? 江西省贛縣人民法院民事判決書(shū)（2014）贛民一初字第531號(hào)
?????? 案情簡(jiǎn)介：
?????? 原告肖XX與被告池XX雙方于1997年8月確立戀愛(ài)關(guān)系。雙方于1998年8月10日在贛縣XX鄉(xiāng)人民政府登記結(jié)婚。2011年10月開(kāi)始至今，被告池XX與原告肖XX因感情不和一直分居。2010年9月原、被告在章貢區(qū)X鎮(zhèn)X村X(qián)X組XX坑購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房一套，原告以感情破裂為由訴至本院要求離婚并要求對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割。
?????? 裁判要旨：
?????? 對(duì)于雙方爭(zhēng)議的小產(chǎn)權(quán)房分割問(wèn)題，因雙方均未提供該房屋產(chǎn)權(quán)證明，本院認(rèn)為證據(jù)不足，不予支持。原、被告可以待證據(jù)充分后再另案處理。
?????? 案件索引（2）
?????? 南昌市西湖區(qū)人民法院民事判決書(shū)（2014）西少民初字第95號(hào)
?????? 案情簡(jiǎn)介：
?????? 原、被告于1997年7月經(jīng)人介紹相識(shí)，1997年8月6日登記結(jié)婚， 2007年，雙方購(gòu)買(mǎi)了南昌市青山湖區(qū)住房一套及南昌市昌東工業(yè)區(qū)住房一套（屬小產(chǎn)權(quán)房）。由于原、被告雙方性格差異，雙方在生活瑣事上經(jīng)常發(fā)生爭(zhēng)吵，兩人長(zhǎng)期分居，故原告以夫妻感情完全破裂訴諸法院，要求與被告離婚并要求對(duì)該小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分割。在法庭審理過(guò)程中，雙方對(duì)所涉及的房產(chǎn)達(dá)成價(jià)格協(xié)議：坐落于南昌昌東工業(yè)區(qū)房產(chǎn)作價(jià)28萬(wàn)元。
?????? 裁判要旨：
?????? 坐落于南昌昌東工業(yè)區(qū)房產(chǎn)系小產(chǎn)權(quán)房，本庭不宜對(duì)所有權(quán)進(jìn)行分割，僅明確使用權(quán)為宜。判決坐落于南昌昌東工業(yè)區(qū)房產(chǎn)由原告鄒某居住。
?????? 3、離婚時(shí)未取得小產(chǎn)權(quán)房權(quán)證的法院通常不做處理
?????? 案件索引
?????? 山東省濟(jì)南市中級(jí)人民法院民事判決書(shū)（2015）濟(jì)少民終字第83號(hào)
?????? 案情簡(jiǎn)介：
?????? 原、被告于1999年經(jīng)人介紹相識(shí)，于1999年11月4日登記結(jié)婚，婚后生育一女展某甲，2015年，原告以雙方婚前缺乏了解及溝通，婚后夫妻之間缺少關(guān)心照顧，導(dǎo)致夫妻感情變淡，為由向法院提起離婚訴訟，并要求對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)座落于濟(jì)南市天橋區(qū)房屋一套進(jìn)行分割。庭審中被告稱(chēng)其不清楚該房屋是否辦理了產(chǎn)權(quán)登記，但產(chǎn)權(quán)沒(méi)有辦理到其名下。原告認(rèn)可上述房屋系雙方婚后購(gòu)買(mǎi)，但認(rèn)為該房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記。
?????? 裁判要旨：
?????? 對(duì)濟(jì)南市天橋區(qū)房屋的處理，被告未證明該房屋辦理了產(chǎn)權(quán)登記，原告認(rèn)為該房屋系小產(chǎn)權(quán)房，未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，原、被告均要求居住使用該房屋。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǘ返诙粭l規(guī)定：“離婚時(shí)雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。當(dāng)事人就前款規(guī)定的房屋取得完全所有權(quán)后，有爭(zhēng)議的，可以另行向人民法院提起訴訟?！北景钢?，上述房屋未辦理產(chǎn)權(quán)登記，未取得完全所有權(quán)，所以根據(jù)上述規(guī)定，在本案中對(duì)該房屋的所有權(quán)歸屬，不予處理。鑒于該房屋現(xiàn)由被告占有使用，且孩子隨被告一起共同生活，在該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記之前，由被告居住使用該房屋為宜。待該房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記取得完全所有權(quán)后，雙方如有爭(zhēng)議，可以另行主張權(quán)利。


??????? ▌溫馨提示
????? ? 法律禁止非同一集體組織成員間小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)，因此，買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房請(qǐng)慎重!